El Director General Financiero de Neinor Homes, Jordi Argemí, analizó la situación actual del sector y su evolución en los próximos años, desde la perspectiva de la promotora de la que forma parte.

El pasado 10 de abril Bankinter celebró la jornada ‘El Sector Inmobiliario: En la cresta de la ola’, en la que se dieron cita algunos de los principales profesionales del panorama promotor residencial para debatir sobre la profunda transformación operativa y financiera que ha experimentado el mercado inmobiliario en los últimos años.

La jornada se compuso de dos paneles: en el primero, las inmobiliarias patrimonialistas, y en el segundo, la nueva generación de promotores que recientemente han salido a bolsa.

En el acto participó el Director General Financiero de Neinor Homes, Jordi Argemí, para analizar la situación actual y la previsible evolución del sector de la vivienda.

Junto a él, participaron en la jornada el Consejero Delegado de Merlín Properties, Ismael Clemente; el Consejero Delegado de LAR España, Miguel Pereda; la Directora General de Hispania, Cristina García-Peri; el Consejero Delegado de Inmobiliaria Colonial, Pere Vinyoles; el Director Financiero de Aedas Homes, Enrique Gracia y el Director Financiero de Metrovacesa, Borja Tejada.

En opinión del DGF de Neinor Homes, el mercado residencial se halla en inmerso en una fase de pleno crecimiento “a la que le quedan aún por delante delante 2 o 3 años con buenos crecimientos hasta alcanzar la velocidad de crucero y, por tanto, la madurez del sector”, algo que, según predijo, ocurrirá en torno a 2020-2021.

“Existe un claro desequilibrio entre la demanda y la oferta lo que produce presión en los precios de la vivienda”

Haciendo un zoom más exhaustivo en la situación de la oferta y la demanda del mercado español, Jordi Argemí explicó que el mercado presenta en la actualidad una media de 500.000 transacciones anuales, de las que aproximadamente sólo el 10% corresponden a producto de Obra Nueva. Porcentaje inferior al estructural.

“Estimo el ratio de reposición estructural en torno a un 20-30%, lo que da un volumen de mercado de obra nueva de 100.000 - 150.000 viviendas anuales, pudiendo registrarse de forma puntual un pico de 200.000 viviendas”, señaló.

En lo que refiere a la oferta, considera necesario “dar tiempo” para que afloren los resultados de su revitalización, fruto de la actividad promotora que lleva desarrollándose desde 2015 con el lanzamiento de mucho producto nuevo.

“Hay que entender que, en el periodo de 2008 al 2014, prácticamente ningún promotor ofreció producto en el mercado. Ha sido ya, desde 2015 en adelante, cuando muchos promotores hemos lanzado vivienda nueva, pero evidentemente es necesario darle tiempo, pues el ciclo promotor se extiende de 30 a 34 meses”. De hecho, apuntó que, a fecha de cierre del 2017, apenas había visados relativos a 80.700 viviendas.

A su juicio, esto genera un claro desequilibrio entre la demanda actual y el producto disponible en el mercado, lo que genera presión en los precios de la vivienda, de modo que los HPA (House Price Appreciation) están siendo de un promedio aproximado del 5%, llegando incluso a doble dígito en algunas zonas como Madrid y Barcelona.

No obstante, el directivo de Neinor Homes vaticina que, a medida que este gap desaparezca en los próximos 2-3 años, lo lógico es que el incremento del precio de la vivienda sea muy estable, en línea con una inflación estabilizada.

“No nos planteamos comprar suelo en desarrollo o riesgo político”

En cuanto a la estrategia de producto y adquisición de suelo, Jordi Argemí explicó que Neinor Homes solo cuenta con suelo finalista y la promotora no se plantea comprar suelo en desarrollo. “Hay que entender la naturaleza con la que nacimos. Desde 2014, hemos tenido oportunidades de comprar suelo finalista a unos márgenes atractivos y hasta que eso no cambie, no nos planteamos comprar suelo en desarrollo”, subrayó.

No obstante, explicó que este planteamiento les presenta muchas oportunidades en el camino, tal y como refrendan los datos del Plan General de Urbanismo español, que indican que hay un total de 2,3 millones de unidades residenciales en España, de las cuales 1 millón se sitúan en zonas con interés comercial.

“De ese millón, nosotros estamos monitorizando 100.000 unidades que representan 30 años de nuestro target anual y se prevé que casi el 50% se convierta en suelo finalista en los próximos 2-3 años”, afirmó.

Importar el ‘Strategic Land’ al mercado español

Este contexto plantea a Neinor Homes dos opciones, esperar a que estos suelos sean finalistas para comprarlos o anticiparse a ese momento alcanzando un acuerdo de opciones de compra, un concepto conocido en el mundo anglosajón como ‘Strategic Land’. Esta práctica, explica, “permite anticiparte y capturar el suelo antes de que sea finalista, sin asumir riesgo político y de gestión, y desembolsando una parte de equity poco relevante (en torno al 10%)”.

Según Jordi Argemí, la consecuencia directa del strategic land es la mejora de la visibilidad del pipeline de compra de suelo así como de sus márgenes,  lo que conlleva una reducción del riesgo implícito para la compañía. “Intentaremos trabajar para conseguir traer el concepto de strategic land al mercado español”, asegura.

“Una empresa promotora en velocidad de crucero no debe tener financiación de suelo y mucho menos corporativa”

En el bloque dedicado a la Estrategia de Financiación y preguntado acerca de las ventajas e inconvenientes entre la financiación de suelo vs la financiación corporativa, incidió en la importancia de que las compañías promotoras apliquen una política de financiación conservadora y sana, “aprendiendo del pasado”.

“Una empresa promotora en velocidad de crucero no debe tener financiación de suelo y mucho menos financiación corporativa. Únicamente deben financiar el capex promotor”, señaló y recordó que ésa es precisamente la política que la promotora trasladó en su Salida a Bolsa y en los múltiples roadshows llevados a cabo desde entonces.

No obstante, cabe destacar que el DGF de Neinor Homes ha firmado en los últimos 3 años con la Banca aproximadamente 500 millones de euros de deuda corporativa y suelo. “El objetivo de estas operaciones fue aportar liquidez a la compañía al comienzo del ciclo para poder anticiparnos y crear el banco de suelo que hoy en día tenemos”. Esta deuda de suelo y corporativa se instrumentó teniendo en cuenta que en la Operación Lion, Neinor Homes se adjudicó aproximadamente 650 millones de euros de producto terminado cuyo único objetivo era su venta y generar liquidez para reinvertirla en el negocio promotor.

“Neinor Homes cumplirá con el objetivo de alcanzar la velocidad de crucero en 2020”

Para finalizar, los participantes en el encuentro fueron preguntados sobre la incertidumbre que genera en el sector variables como los retrasos en la concesión de licencias y los costes de construcción y cómo influyen en los objetivos de entrega anuales y en los márgenes de las compañías.

Para el máximo responsable financiero de Neinor Homes, ambas cuestiones son una realidad que incide en la actividad de la compañía y en la del sector promotor en general. “En el timing de las licencias poco podemos hacer, dado que dependemos de terceros. Sin embargo, nuestro banco de suelo de aproximadamente 13.000 unidades nos permite este año 2018 anticiparnos al lanzamiento del producto y así compensar posibles retrasos futuros en la concesión de licencias, evitando posibles retrasos en entregas para el año 2020 en adelante.”, explicó.

En cuanto a la inflación de costes, reconoció la existencia de cierta presión, especialmente por las subcontratas. “Los profesionales del sector que quedaron desempleados rozan casi el millón y su plena reintegración y reciclaje en el mercado llevará tiempo, pero en cualquier caso, no mermará la rentabilidad debido al incremento de precios en la vivienda”, señaló.

Jordi Argemí concluyó su participación en la jornada con el compromiso de que Neinor Homes alcanzará su objetivo de velocidad de crucero en 2020, así como la rentabilidad esperada y prometida.