La situación del sector residencial en España y su capacidad para atraer el flujo inversor fue uno de los temas que se analizaron en detalle durante las jornadas ‘International Real Estate’, organizadas por IESE Business School entre el 29 y el 31 de mayo en Barcelona, y en las que participó el Director General Financiero de Neinor Homes, Jordi Argemí.

La temática del foro, que ha reunido a reconocidos profesionales del sector inmobiliario, financiero y de la construcción residencial, se ha centrado en el análisis del negocio inmobiliario en la actualidad y las diferencias que se han establecido en el mercado tras la crisis del sector, así como la relación de constructores y promotores con los mercados de capital.

Acompañando al directivo de Neinor Homes, en la jornada del 31 mayo intervinieron también Denis Nakagaki, economista de la Unidad de Estrategia Bancaria de Planificación Estratégica e Investigación de CaixaBank, y Mark Stücklin, director de Shario.org, experto en demanda internacional de vivienda vacacional.

Todos ellos analizaron en profundidad los cambios que ha experimentado el sector en los últimos años y las perspectivas de futuro, desde la experiencia particular de cada una de sus compañías.

En este sentido, durante su intervención, Jordi Argemí explicó, desde el prisma de la promotora inmobiliaria a la que representa que, en el pasado, el motor de los beneficios del mercado era la transformación del suelo. “Había un exceso de demanda que permitía a los promotores no poner el foco en la calidad del producto ni en la atención que el cliente se merece”.

De hecho, según afirmó, en España llegó a venderse casi un millón de viviendas para una población de 45 millones de personas, algo, a su juicio, completamente absurdo.

A diferencia de ello, hoy en día las compañías que operan en el sector de la construcción residencial deben, en su opinión, centrarse en el producto, la industrialización, el cliente y la transformación digital. 

Otro de los problemas que acarreaba el sector en el pasado radicaba en el hecho de ser un negocio totalmente financiado. “Se financiaba el suelo, se financiaba la construcción en su totalidad y también al cliente final, siendo este último inclusive por encima del 100%. Por lo tanto, no había “equity” en ninguna fase de la cadena de valor, lo que derivó en un mercado tremendamente fragmentado, de mucho individual, y lógicamente sin la necesaria profesionalización”, apuntó.

“Los promotores debemos aprender del pasado y, por tanto, ser muy disciplinados y prudentes con la financiación. El mercado promotor necesita de “equity”, especialmente en la fase de adquisición de suelo”.

Éste es ahora un negocio intensivo en capital, lo que justifica que el componente financiero gane peso en las promotoras y en la toma de decisiones se incorporen ratios tales como IRR, ROCE, CRM, LTV, etc.

Como conclusión, destacó que “la construcción residencial es hoy un nuevo negocio con altas barreras de entrada y pocos operadores profesionales”.

Los inversores confían en la macroeconomía española

El Director Financiero de Neinor Homes considera que los inversores internacionales ya confían en la realidad macroeconómica de España por diversos motivos.

“Tenemos un PIB fuerte que supera al del resto de países europeos, las tasas de desempleo han disminuido del pico máximo del 26%, al que llegaron en 2013, hasta el 18% de este año 2017 y el consumo de las familias ha experimentado un aumento desde 2014”, afirmó.

Resaltó además que la confianza de los consumidores se sitúa hoy en máximos de los últimos 10 años y que se advierte un desapalancamiento evidente de las familias.

Crece el potencial del sector promotor

En palabras de Argemí, el sector promotor presenta un potencial al alza, pues augura que el tamaño de este mercado puede llegar triplicarse en un periodo de 2 a 3 años, dando la oportunidad a que termine de consolidarse.

Este contexto ofrece una gran oportunidad de negocio para los inversores, en un mercado que debe dar respuesta a la creciente demanda de vivienda resultante un periodo de 7 u 8 años durante el que actividad constructora se ha visto limitada.

Asimismo, este desequilibrio entre la oferta y la demanda hace que los precios mantengan hoy una tendencia al alza (en torno a un 7,3% en obra nueva y un 3,5% en vivienda de segunda mano). “En 2016 la cifra de viviendas iniciadas, 64.000 unidades, fueron vendidas en su totalidad”, recalcó.

La clave de Neinor Homes, un equipo experimentado en un modelo flexible

En lo que se refiere a la evolución de la compañía a la que representa, Jordi Argemí explicó que la clave principal que explica el buen ritmo de negocio de la firma es contar con un equipo de profesionales experimentado que trabaja según un modelo flexible.

“Éste es un negocio cíclico, lo que obliga a la compañía a estar permanentemente adaptada a la demanda”, subrayó.

Finalmente, entre otros de los aspectos fundamentales y necesarios en el camino de la compañía, enumeró la alta calidad del banco de suelo y del pipeline (banco de suelo en estudio), la gran visibilidad obtenida desde el punto de vista comercial, en relación con el nivel de preventas. También, la puesta en marcha de un modelo industrializado que permite la entrega de las viviendas cumpliendo rigurosamente con los tiempos marcados y los costes estimados, así como el hecho de ser una compañía financieramente orientada.